萬達、海航、復星國際并購潮起, 萬科 似乎也欲插足參與,成為一個新的國際視野玩家。6月16日市場消息指, 萬科 正在洽商,加入競購倉儲運營商普洛斯的財團。
不過,與萬達、海航、復星的多元化收購不同, 萬科 此番洽購顯然是基于其自身主業(yè)務的拓展——物流產(chǎn)業(yè),但這已與此前以住宅為主屬性的 萬科 有很大不同。
萬科 在變——業(yè)內(nèi)人士認為,房地產(chǎn)黃金時代的離去是刺激 萬科 求變的其中一個主要原因。目前,房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利趨勢愈發(fā)明顯,作為行業(yè)領(lǐng)跑者的 萬科 也未能幸免地出現(xiàn)利潤增長顯著低于營業(yè)收入增長的狀況。
在這樣的情況下, 萬科 欲求圍繞其自身產(chǎn)業(yè)做多元化發(fā)展,進行產(chǎn)業(yè)鏈條布局,而海外收購看起來將可能成為其多產(chǎn)業(yè)化中的重要部分。
國際并購中“普洛斯”計劃
6月16日消息指, 萬科 已經(jīng)展開磋商,希望成為普洛斯的中國競購財團約六個主要投資人之一,這一競購財團獲得厚樸投資管理、高瓴資本和普洛斯的首席執(zhí)行官的支持。
觀點地產(chǎn)新媒體獲悉,普洛斯是于新加坡上市的現(xiàn)代物流設(shè)施和工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商,其業(yè)務遍及中國、日本、美國和巴西,管理價值近400億美元的物流資產(chǎn)。其中,于中國,普洛斯一直占據(jù)較大的物流地產(chǎn)市場份額,據(jù)戴德梁行發(fā)布的《中國高端物流市場2015年回顧》報告顯示,國內(nèi)物流地產(chǎn)中,普洛斯市場份額占比第一,達55%。
收購普洛斯,對于 萬科 而言,顯然是為發(fā)展其物流地產(chǎn)。于2014年, 萬科 就已將物流地產(chǎn)作為其新業(yè)務的方向之一,有意思的是,彼時, 萬科 還曾稱要學習普洛斯,甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課,目標則是成為中國最好的物流地產(chǎn)供應商。
2015年, 萬科 成立 萬科 物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司,并引入黑石作為股東,此舉就被業(yè)內(nèi)視為是效仿普洛斯之模式。據(jù)悉,普洛斯為“地產(chǎn)+基金”式的發(fā)展,作為地產(chǎn)開發(fā)商的 萬科 引入投資型基金黑石,顯然確有“地產(chǎn)+基金”之意。
值得注意的是,早前市場傳出普洛斯要被收購時,曾指黑石、華平、厚樸、中投、高瓴等為有意競購者,普洛斯也曾發(fā)布公告稱“公司正就可能的轉(zhuǎn)讓方案與相關(guān)各方進行初步商談”,證實公司有意轉(zhuǎn)讓一事。普洛斯的轉(zhuǎn)讓證實,黑石的參與,到現(xiàn)在傳出 萬科 也要加入競購,以黑石與 萬科 的關(guān)系,這起收購案確實給人以遐想的空間。
不過,觀點地產(chǎn)新媒體就此詢問 萬科 方面,至發(fā)稿前尚未予回復。
消息雖尚未證實,但對于此事業(yè)內(nèi)已多有討論。目前,以萬達、海航、復星為代表的國內(nèi)企業(yè)正掀起一陣國際并購潮, 萬科 的加入顯然是一重磅。
不過,有業(yè)內(nèi)人士指出, 萬科 此番收購邏輯與萬達、海航、復星等企業(yè)的邏輯還是有所不同。他認為,以萬達、海航、復星為代表的海外收購內(nèi)容更為多元,而 萬科 此起收購顯然還是圍繞其自身產(chǎn)業(yè),“ 萬科 在進行產(chǎn)業(yè)鏈條布局,以此做大企業(yè)本身,做大產(chǎn)業(yè)布局”,這與此前以住宅為主屬性的 萬科 已有很大不同, 萬科 在變。
中年 萬科 與黃金時代逝去
窮則思變。對于 萬科 而言,一場歷時近兩年、勞心傷神的股權(quán)大戰(zhàn)終于以深圳地鐵成為第一大股東而落幕,但其仍具危機感,這是 萬科 求變之因。
2014年,在某論壇上,王石就表示房地產(chǎn)黃金時代結(jié)束,“很擔心下一個倒臺的就是 萬科 ”。王石以及 萬科 方面的言論中,這種危機感常在,郁亮甚至說:“若是轉(zhuǎn)型不成功, 萬科 三年就會倒下。”
去年,譚華杰也公開談及:“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),業(yè)務狂飆突進的黃金時代已經(jīng)一去不復返了。”
近幾年房地產(chǎn)的行業(yè)情況的確表明,房地產(chǎn)不再是“暴利行業(yè)”,增收不增利的趨勢愈發(fā)明顯。中原地產(chǎn)相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示,2013年,中國百余家上市房企平均凈利潤率還在11.97%,到2014年下跌到10%,2015年則進一步跌至8.3%。
反觀 萬科 ,其成立于1984年,曾在房地產(chǎn)黃金時代嘗盡甜頭,但進入“白銀時代”之后,其也未能幸免地出現(xiàn)利潤增長顯著低于營業(yè)收入增長的狀況。
從幾個時間節(jié)點來看, 萬科 首破百億的2005年,其營業(yè)收入同比增幅為37.71%,凈利潤增幅53.80% ;兩年后, 萬科 成為國內(nèi)地產(chǎn)界首超500億的企業(yè),彼時其營業(yè)收入同比增98.27%,凈利潤增幅則為110.81%;2010年, 萬科 繼續(xù)走在國內(nèi)房企前頭,銷售額首破千億,這一年其營業(yè)收入增幅3.75%,凈利潤增幅36.65%。
到2014年, 萬科 恰好成立30年,而進入其“人生第30個年頭”后的三年里, 萬科 營業(yè)收入增幅分別為8.1%、33.6%及23.0%,與此同時其凈利潤增幅則分別為4.2%、15.1%及16.0%。
利潤增速不佳是行業(yè)普遍情況,但在2016年, 萬科 保持幾年的行業(yè)老大地位被恒大搶去,業(yè)內(nèi)認為這應該進一步加重了 萬科 內(nèi)心的危機感,以促使 萬科 求變。
值得一提的是,今年6月1日, 萬科 人力資源部于內(nèi)部郵件中再提及“黃金時代結(jié)束”,郵件中稱:“面對地產(chǎn)‘黃金時代’的結(jié)束,公司更加強調(diào)真實價值創(chuàng)造,集團薪酬政策將據(jù)此進行分步調(diào)整。”
此封郵件,被不少員工解讀為降薪,一時間,“ 萬科 降薪”成為行業(yè)討論熱點,盡管 萬科 最終否認降薪,指是“主動根據(jù)市場和行業(yè)情況、戰(zhàn)略重點及當前任務,適時調(diào)整薪酬激勵政策”;“不是降低薪酬,而是調(diào)整結(jié)構(gòu)和發(fā)放節(jié)奏”……但這一事牽出了不少業(yè)內(nèi)對 萬科 引入深鐵后“國企化”的擔憂。
“深圳地鐵成為第一大股東之后,會不會抑制 萬科 的活力?這或許是 萬科 遇危求變、走國際化的另一觸發(fā)點。”業(yè)內(nèi)人士稱。
為未來準備的“春暖花開”
黃金時代結(jié)束的背景下,為往后多產(chǎn)業(yè)化、全產(chǎn)業(yè)鏈布局做準備被認為是 萬科 求變之核心,而這“變化”已前有行動后有支撐,同時多點開花。
觀點地產(chǎn)新媒體獲悉, 萬科 國際收購以多產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的背后有一個名為“春暖花開”的計劃默默作為支持。有媒體報道指,郁亮于2016年下半年發(fā)起海外精英人才的招聘計劃,其中一撥人正將為 萬科 海外拓展之用。
據(jù)悉,“春暖花開”招聘計劃為期四年,共計約招聘五六十人,平均每年十來個。這些人必須出身名校/名企/海外商學院。
實際上,類似的招聘計劃 萬科 也曾啟動過,2007年, 萬科 發(fā)起了代號為“007”的人才招聘計劃,搜羅有國際化視野的跨國社會精英,但該招聘計劃中的海外精英主要還是效力于 萬科 國內(nèi)的發(fā)展(這一批人包括孫嘉及劉肖),因此“春暖花開”計劃的開啟似乎更體現(xiàn) 萬科 轉(zhuǎn)于國際以更大程度發(fā)展多產(chǎn)業(yè)化的思路。
具體從產(chǎn)業(yè)方面來看,目前,除了洽購普洛斯以發(fā)展物流地產(chǎn)之外, 萬科 多產(chǎn)業(yè)計劃中的商業(yè)、物業(yè)、養(yǎng)老、長租公寓等早已搭建好平臺。
其中, 萬科 物業(yè)平臺成立于1992年,目前,其物管面積已達3.56億平方米;長租公寓方面 萬科 已整合形成統(tǒng)一的對外運營品牌——“泊寓”;養(yǎng)老方面,2016年底 萬科 已在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟南、合肥等10個城市布局近130個養(yǎng)老項目,其中開業(yè)運營超過70個養(yǎng)老項目;商業(yè)方面,2016年8月, 萬科 收購商業(yè)地產(chǎn)商印力,將印力定位為 萬科 商業(yè)開發(fā)和管理的平臺,目前還把旗下部分商業(yè)地產(chǎn)打包,交予印力運營和管理等。
萬科 此前多次談及其將成為城市配套服務商,看起來,物流、物業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老、商業(yè)等似乎均圍繞“配套服務”而發(fā)展。郁亮此前也曾介紹,包括寫字樓、會展中心、物流地產(chǎn)等均是為城市發(fā)展而作,“城市都在轉(zhuǎn)型升級,需要物業(yè)匹配”。
據(jù)說,“春暖花開”計劃的名字為郁亮所取,那么未來 萬科 不再只握“住宅開發(fā)商”一張王牌,在蓋房子基礎(chǔ)中延伸物流、物業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老、商業(yè)等產(chǎn)業(yè),或許正為郁亮腦中浮現(xiàn)的“春暖花開”。
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